賃貸オフィスの原状回復に伴う敷金（保証金）回収
原状回復費用の減額交渉
リモートワークの普及による事業所の統廃合などに伴うオフィス移転の際に必要となる原状回復費用について、賃貸人・管理会社・工事業者からの請求書について、どれだけ割高でもそのまま支払うしかないと思っていませんか？工事単価などの専門知識がなければ、業者の見積もりが割高かどうかも分からずに、言われるがまま支払っている自営業者の方も多いと思われます。
商業用テナントの賃貸借契約書では、原状回復の対象が記載され、その全てを賃借人が負担するという特約がなされています。しかも、大型テナント物件については、原状回復工事については賃貸人が指定する工事業者で行わなければならないと規定されているのが通常であり、その見積もりが割高であっても、そのまま認めている方が多いのではないでしょうか。
オフィス原状回復費の相場
一般に、賃貸オフィスの原状回復費の相場は以下のとおりです。
| 小・中規模のオフィス | ２～5万円/坪 |
| 大規模のオフィス | 5～10万円/坪 |
| ハイグレード・Aグレードオフィス | 10～50万円/坪 |
中間マージンによって工事費が増えている
賃貸人（オーナー）から指定された工事業者が自ら工事を行わず、下請け業者、孫請け業者に発注すると、各業者がマージンを上乗せ宇することで、賃借人（テナント）に提示する最終的な見積もり金額が不相当に高額になります。
工事単価などが割高になっている。
指定業者からすれば、競合業者がいないのですから、価格競争する必要がなく、また、顧客は工事単価の専門知識がないことが多いため、利益を大きくするため高い見積もりになっていることがあります。
原状回復ではなく、グレードアップになっている
原状回復の際、トイレを洗浄機能付にする、蛍光灯をＬＥＤにする、カーペットの質を高くする、といった入居時よりも物件がグレードアップする工事の見積もりになっていることがあります。
本来必要のない箇所の工事も含まれている
賃貸借契約書によって原状回復工事の範囲は決められていますが、本来原状回復工事を必要としない共有部分などの原状回復工事の費用まで見積もりに含まれていることがあります。
東京の都心部では、共益費を支払う契約となっているにもかかわらず、共用部分が賃貸借の対象となっているという不思議な契約が蔓延しているため、賃貸借の範囲をチェックする必要があります。。
工事日の直前に見積りを出してきた
見積り金額について、テナントに検討し交渉する時間を与えないために、退去日の直前に工事費の見積りを出してくる場合があります。テナントは、明け渡し期限の徒過による違約金の請求を避けるため、指定業者の言いなりに支払うことがあります。
原状回復工事の内訳の内容と金額は妥当か
原状回復工事を指定業者にしか依頼できない契約になっている場合、他の業者との相見積もりを提示することができないため、必要以上に高い見積もり金額になっている可能性もあります。
そのような条件が有効か無効かは法的問題ですが、少なくとも、内訳及び単価・数量が記載してある見積書を提出してもらったうえで、記載されている各工事項目が契約書記載の原状回復工事に必要なものか、単価が適正か、数量が正確かをチェックし、疑問点があれば、管理会社や工事業者に説明を求めましょう。
それでも疑問が晴れない場合は、退去前に写真等で現状を記録化したうえで、自社で修繕工事業者に依頼し、適正な原状回復費の見積書を作成してもらってから、再交渉しましょう。
通常損耗・汚損についても原状回復義務を負うか？
少なくとも、居住用建物の借主は、通常利用によって発生した損耗(通常損耗)や経年劣化については、原則として原状回復義務を負いません。
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改訂版)」でも、「通常損耗・経年劣化」は賃貸人負担とすべきとされています。
この考え方は、令和２年４月１日から施行された改正民法で、賃借人が負う原状回復請求の対象について、通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の損耗並びに賃借物の経年劣化を除く(民法第621条）と明記されました。同日以降に締結された賃貸借契約には、この改正民法が適用されることになりますが、それ以前に締結された賃貸借契約でも原則として同じ考え方が妥当します。
ただ、オフィスの賃貸借契約では、「通常損耗・経年劣化」を借主が負担するとの特約条項が設けられています。
※ 賃貸オフィスの原状回復に必要な作業には次のようなものがあります。
・デスクや椅子、ソファなど会社備品の撤去
・カーペットの張り替え・再塗装
・壁紙・クロスの張り替え（一部もしくは全部）
・天井ボードの張り替え・補修・再塗装
・増設した間仕切り・パーテーションの撤去
・電気・電話回線の回復や撤去
・床下配線の撤去
・看板・ネオンなどの撤去
・その他、造作物の撤去
・床・窓・天井の汚れのクリーニング
このような特約も基本的には有効とするのが判例ですが、具体的にどの範囲まで現状回復義務を負うかについての裁判例は揺れ動いており、確立した判例は未だありません。
この点、事業用建物（オフィス）では一般住宅よりも緩やかに原状回復義務を認める見解がある一方、事業用建物であっても、居住用住宅と同様厳格に解する見解が対立しています。例えば、賃貸借契約書上、デスクなどの設置の跡・日照による床や壁の変色などの経年劣化に対する原状回復費用を借主の負担とすると記載されている場合、その条項は有効か無効かという問題で結論が変わります。
原状回復（通常損耗・経年劣化）に関する裁判例
東京高裁平成１２年１２月２７日判決（かつての裁判例）
この判決は、以下のように判示して、オフィスビルを新築の状態で借り受けた賃借人には、「契約が終了するときは、賃借人は賃貸借期間終了までに造作その他を契約締結時の原状に回復しなければならない。」旨の原状回復条項に基づき、通常の使用による損耗、汚損をも除去し、建物を賃借当時の状態にまで原状回復して返還する義務があるとしています。
「一般に、オフィスビルの賃貸借においては、次の賃借人に賃貸する必要から、契約終了に際し、賃借人に賃貸物件のクロスや床板、照明器具などを取り替え、場合によっては天井を塗り替えることまでの原状回復義務を課する旨の特約が付される場合が多いことが認められる。オフィスビルの原状回復費用の額は、賃借人の建物の使用方法によっても異なり、損耗の状況によっては相当高額になることがあるが、使用方法によって異なる原状回復費用は賃借人の負担とするのが相当であることが、かかる特約がなされる理由である。
もしそうしない場合には、原状回復費用は自ずから賃料の額に反映し、賃料額の高騰につながるだけでなく、賃借人が入居している期間は専ら賃借人側の事情によって左右され、賃貸人においてこれを予測することは困難であるため、適正な原状回復費用をあらかじめ賃料に含めて徴収することは現実的には不可能であることから、原状回復費用を賃料に含めないで、賃借人が退去する際に賃借時と同等の状態にまで原状回復させる義務を負わせる旨の特約を定めることは、経済的にも合理性があると考えられる。」
東京簡裁平成１７年８月２６日判決（オフィス－居住用建物と同様の利用実態）
この判決は、次のように判示して、事務所としての利用であっても、利用実態として、居住用の賃貸借契約と変わらないような場合には、ガイドラインに沿って原状回復費用を算定すべきとしています。
「東京高裁平成１２年１２月２７日判決における賃貸物件は保証金１２００万円という典型的オフィスビルであり、しかも新築物件である。それに比して、本件物件は、仕様は居住用の小規模マンション（賃貸面積３４．６４㎡）であり、築年数も２０年弱という中古物件である。また、賃料は１２万８６００円、敷金は２５万７２００円であって、事務所として利用するために本件物件に設置した物は、コピー機及びパソコンであり、事務員も二人ということである。このように本件賃貸借契約はその実態において居住用の賃貸借契約と変わらず、これをオフィスビルの賃貸借契約と見ることは相当ではない。すなわち、本件賃貸借契約はそれを居住用マンションの賃貸借契約と捉えて、原状回復費用は、いわゆるガイドラインにそって算定し、敷金は、その算定された金額と相殺されるべきである。」
最高裁平成１７年１２月１６日判決（居住用建物についての新判例）
しかしながら、その後、最高裁判決は、次のように判示しました。
「建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは，賃借人に予期しない特別の負担を課すことになるから，賃借人に同義務が認められるためには，少なくとも，賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか，仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には，賃貸人が口頭により説明し，賃借人がその旨を明確に認識し，それを合意の内容としたものと認められるなど，その旨の特約（以下「通常損耗補修特約」という。）が明確に合意されていることが必要であると解するのが相当である。」
これは居住用賃貸借のケースですが、賃貸借の契約の本質から論じており、その考えは、オフィスの賃貸借にも適用されると考えられます。実際、次の大阪高裁判決をはじめ、下級審裁判例において、この判例が、オフィスの賃貸借にも適用されることが認められています。
この判例によれば，特約の成立が認められるためには，賃借人が通常損耗について補修費用を負担すること及びその対象となる通常損耗の範囲の双方につき明確な合意があることが必要であり，具体的には，賃貸人は，契約条項上又は契約締結時の説明等において，賃借人に対し，賃借人が，故意又は過失によって木津付けたり汚したりしたものではなく，日常生活をする上で生じた汚損，破損であっても賃借人において補修費用を負担すること及びその具体的範囲を明示し，賃借人が契約締結時に原状回復にとのなう負担の内容を契約条項又は口頭による説明等によって具体的に認識したうえで合意することを要し，かつこのことは合意の成立を主張する賃貸人において立証の負担を負うことになります。
賃貸借契約において，一般に賃料額は契約の基本的条件であり，入り口の問題つぃて契約締結時に関心を持って検討，交渉されるのに対し，原状回復特約は，具体的金額が把握しにくい等の事情がある上，契約終了の際の出口の問題として検討または交渉の対象となりにくい傾向にあるが，今後特約の成立につき厳格なルールが浸透していくことで，原状回復に関する問題が契約の入り口の場面で取り上げられることとなり，紛争の予防に繋がることが期待される
大阪高裁平成１８年５月２３日判決（オフィス）
「賃借物件の損耗の発生は、賃貸借という契約の本質上当然に予定されているものであって、営業用物件であるからといって、通常損耗に係る投下資本の減価の回収を、減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払を受けることにより行うことが不可能であるということはできず、また、被控訴人が主張する賃貸借契約の条項を検討しても、賃借人が通常損耗について補修費用を負担することが明確に合意されているということはできない。」
東京簡裁平成２１年４月１０日判決（オフィス）
この判決は、次のように判示して、オフィスビルの賃貸借においても、賃借人に通常損耗についての原状回復義務を負わせるためには、明確な合意が必要であるとしています。
「オフィスビルの賃貸借契約においても、通常損耗に係る投下資本の減価の回収は、原則として、賃料の支払を受けることによって行われるべきものである。賃借人に通常損耗についての原状回復義務を負わせることは賃借人にとって二重の負担になるので、オフィスビルの賃貸借契約においても、賃借人に通常損耗についての原状回復義務を負わせるためには、原状回復義務を負うことになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか、賃貸人がそのことについて口頭で説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、その旨の特約が明確に合意されていることが必要であると解すべきであり、このことは居住用の建物の賃貸借契約の場合と異ならないというべきである。」
※ 今後は、「明確な合意」の有無が争われることになります。消費者が締結する賃貸借契約については，消費者契約法１０条が適用される余地がありますが，事業者については，同法の適用余地がなく，建物賃貸借についての民法及び借地借家法のみが適用されることから，賃貸オフィスの原状回復義務の範囲については，民法の原状回復義務に関する平成１７年最高裁判決の適用範囲として争われることになるでしょう。この点，居住用家屋と事業用建物との間で，異なる解釈をすることになるのか否かは興味深い問題です。
弁護士法人AURAにお任せ下さい
通常の事業用のオフィスや店舗では、賃貸借契約書により原状回復工事については不動産オーナーが指定する業者とすると定められています。そのため、本来なら相見積を取り、原状回復工事費用の削減を図るところが、不動産オーナーの指定する業者が提案した見積りで原状回復工事をしなくてはならなくなり、その原状回復工事が適正価格かどうかも判断できないまま高い工事費用を取られてしまうことがあります。指定業者のいいなりにならないよう弁護士法人AURAでは、企業のご担当者様に代わって減額交渉をさせて頂きます。弁護士ではないコンサルタント業者は、代理権がないため御社の代わりに減額交渉することができません。仮に御社の代わりに減額交渉するという業者があれば、違法な非弁行為を行なっている可能性があります。
