一軒家（借家）の立ち退き料（立退料）の相場や借家の立ち退き料の計算方法、また、立退料が不要なケースなどを解説します。
目次
立ち退き料（立退料）とは
立ち退き料（立退料）とは、賃貸物件の賃貸人が入居者に対し、退去してもらうのと引き換えに支払う金銭のことです。 立ち退き料には様々な性質があり、移転に要する費用の補償、営業補償、迷惑料などの性質を持ちます。 立ち退き料を算定するための法的根拠はなく、賃借人を退去させる賃貸人の「正当な事由」（借地借家法２８条）と、賃借人の事情を比較し金額を決めます。賃貸人の「正当な事由」を立ち退き料が補完することによって、賃借人を退去させることができます。
借家（一軒家）の立ち退き料が不要なケース
一軒家で立ち退き料の支払いが不要になる主なケースは、次のとおりです。
- 建物が震災などで倒壊しそうなほど危険な状態である場合（賃貸人に強い正当な事由がある場合）
- 賃借人が賃貸借契約違反をしている場合（契約解除できる場合）
- 定期借家契約を締結し、期間満了する場合（最初から期限を決めて一軒家を借りている場合）
- 借地借家法で借家権が守られない期間で契約している場合
借家（一軒家）の立ち退き料の相場
立ち退き料の算定には法的根拠がありませんが、おおよその計算方法があります。
借家の立ち退き料の計算方法
例えば､一軒家の持ち家の賃貸人に次のような事情がある場合、正当事由が弱い（小さい）ため、賃借人を立ち退かせるためには立ち退き料を支払うことによって、正当事由を補完しなければなりません。
- 賃貸物件（借家）が老朽化し（危険な状態であるとまではいえない）建て替えしたい
- 賃貸物件（借家）に親族を引き取って介護したい
- 賃貸物件（借家）を取り壊し、賃貸人の自宅を新築したい
このような事情での立ち退き請求には、正当事由があるとは言い難いため、賃借人に対し立ち退き料を支払う必要があります。立ち退き料を計算する場合には、賃借人が立ち退きするときにかかると推測される費用を合計し、その合計した費用に迷惑料を上乗せするという計算をします。 一般的に一戸建ての立ち退き料の相場は、賃料の約10ヶ月分前後とされています。 ここからは、一戸建ての立ち退き料の相場や計算方法、計算に必要な補償の内容を解説します。
移転費用
移転の費用の補償とは、賃借人が退去し新たな新居へ移るときにかかる費用の補償のことを言います。 この補償に入る費用には、以下の項目が含まれます。
- 引っ越し代
- 新居の契約に必要な経費（仲介手数料・礼金・敷引き金・新規加入する火災保険料など）
- 新居のインターネット環境の整備費用
現在の家賃と新居の家賃との差額
現在住んでいる一戸建ての家賃より、新居の家賃の方が高くなった場合、その差額を補償しなければなりません。 補償する差額は、１年ないし３年分の差額とされており、補償年数は賃貸人の事情としての正当事由の程度と賃借人の事情が考慮されます。 例えば、次のとおりだったとします。
退去する一戸建ての家賃：8万円
- 新居のマンションの家賃10万円（家賃差額の補償は2年分とします）
- 引っ越し代：7万円③
- 仲介手数料：１か月分・礼金：１か月分・敷引き：１か月分（敷金３か月分）④
- インターネット環境整備費用：1万円 ⑤
- 火災保険料：2万円 ⑥
| 移転費用 |
| 7万円＋30万円＋1万円＋2万円＝40万円 |
| 家賃の差額 |
| ②10万円－①8万円）×24か月（2年補償）＝48万円 |
| 計算3 |
| 40万円＋48万円＝88万円 |
ここに迷惑料などの名目で上乗せ分を加算します。
立ち退き料の交渉
賃借人に一戸建ての立ち退きを求めるためには､立ち退きしてもらう理由と退去してもらう時期を明確にしたうえで､立ち退き料の金額を決めることが必要です。
立ち退きを求める理由
多くの場合、賃借人はなぜ立ち退きをしなければならないのかと疑問に思います。 真摯に賃借人と向き合うためには、立ち退きをしてもらう理由を明確にして、はっきりと伝えることが必要です。 立ち退きする理由がわかった場合には、賃貸人に寄り添う行動をしてくれる可能性があります。 立ち退きをしてもらう理由をごまかし、あるいは嘘をつくと、後でバレたときに賃借人は賃貸人の話を聞かなくなってしまいます。
退去してもらう時期
立ち退き料の交渉を進めるコツの2つ目は、退去してもらう時期を明確にすることです。 賃貸人に事情があるために立ち退きをしてもらうのですが、賃借人にとっても退去し新居に移ることは大きな負担となります。 そのため、いつ頃退去をしてほしいかということを明確に伝え、賃借人が退去のスケジュールを組みやすいように配慮しておきましょう。 また、退去してもらう時期を明確にすると言っても、賃借人にとって無茶とも言える退去日は絶対に設定してはいけません。 「すぐに退去してほしい」と1ヶ月後までなどの短い期間などを提案すると、賃借人は新居を探す暇がない上に、賃貸人との関係性も崩れ、今後の交渉に響いてしまいます。 退去の時期は、賃借人に余裕を持って転居してもらえるように半年以上の期間は見ておくようにしてください。
立ち退き料の金額
立ち退き料を交渉するにも、立ち退き料を決めておかないと話自体が進みません。 きちんと誠意ある金額を提示するようにしましょう。 提示する金額にきちんと根拠があれば、立ち退き料の内訳を明示しておくことが重要です。 立ち退き料がなぜこの金額になったのか、賃借人に伝わらなければ相手を疑心暗鬼にさせてしまう恐れもあります。
まとめ
一軒家の立ち退きもマンションやアパートと同じく、立ち退き料を支払う必要があります。 立ち退き料を支払わないといけない状況であれば、おおよその立ち退き料を計算して、賃借人に退去させる理由・時期も合わせて明確に説明をしておく必要があります。
