経営している店舗が再開発の対象になった

経営している店舗が再開発の対象となったら?

店舗を経営している地域(エリア)が再開発の対象となったらどうなるのでしょうか?

再開発を行う側は、建物を取り壊すため、店舗に対して立ち退きを求めるでしょう。そもそも再開発を行うのは、再開発対象地域にある建物をいったん取り壊し、その後に従前の建物よりもより収益率の高い建物(高層ビルなど)を建てたいと考えているからです。そのため、再開発対象地域にある建物に入っている店舗には立ち退いてもらわなくてはなりません。

では、店舗は立ち退きを求められたらすぐに立ち退かなければならないのでしょうか?

すぐに立ち退く必要はない

立ち退きを求められたからといって、すぐに立ち退かなければならないわけではありません。

再開発の施行者が店舗を強制的に追い出すためには、都市再開発法に基づく行政代執行を行うか、強制執行という裁判所の手続きを取る必要があります。

こういった手続きが取られるまでの間、店舗が立ち退かずに建物に居続けたとしても法的責任を負うことはありません。もっとも、建物の賃貸借期間が過ぎているといった場合は別です。

ですので、再開発施行者から立ち退きを求められたからといって焦ってはいけません。

いったん立ち退いた後にまた戻って来るか、来ないか

まず、再開発をするために立ち退いた後、また元の場所に戻りたいか、それとも戻りたくないかを決めるべきです。

店舗が再開発の対象となったときに取れる手段は2つあります。

一つは、「権利変換」と呼ばれる手段です。

これによると、店舗側は建物を取り壊すためにいったん立ち退きますが、再開発後に建設された建物内に新たに借家権を手に入れ、元の場所に戻ってくることができます。

もう一つは、立ち退ぉ料を受け取って退去し、もう元の場所には戻って来ないという選択です。

店舗を経営されている方にとってはお客さんとの関係もあり、元の場所に戻って来るか、戻って来ないかは重要な問題でしょう。

戻って来ないで店舗を移転すると決めた場合に、どこへ移転するのかといったことも決める必要があるでしょう。

元の場所に戻って来る場合の賃料はいくら?

弁護士費用

元の場所に戻ってくる場合、賃料はいくらになるのでしょうか。再開発前の賃料と同じでしょうか。

「権利変換」によって元の場所に戻ってくる場合、賃料は必ずしも前と同額というわけではありません。再開発工事の後では建物がグレードアップするなど、状況が大きく変わるため、賃料の増額等の条件について、貸主と協議をして決めることとなります。

工事完了までに協議によって条件が決まらなければ、再開発の施行者によって賃料等の条件が決められることとなりますから、「権利変換」を希望する場合には、その申出書の提出をする前に賃料等の条件を決めておくべきです。

賃料について有利に交渉を進めるには、再開発後の建物の価値等を踏まえて行う必要がありますから、専門的な知識や交渉のテクニックが必要になります。

再開発問題の専門家である当事務所の弁護士に相談していただければ、再開発後の賃料について有利に交渉を進めるお手伝いをすることができます。

元の場所に戻って来ない場合の立退料はいくら?

では、元の場所に戻ってこない場合の立退料は、一体いくらになるのでしょうか。

この場合、再開発の施行者側から立ち退き料を提示されることがあるでしょう。この提示される立退料は、一定のまとまった額なので、適切な金額だと思ってしまうことが多いようです。

しかし、弁護士に相談をしてみて、実は適正な金額よりも低い金額であったと判明するケースが少なくありません。

そもそも立退料の金額は法的に決まっているものではなく、交渉によって決められるという側面があるため、より高額な立ち退き料を得るべく交渉をする必要があります。

しかしながら、立ち退き料の算定をするには多様な事情を考慮しなければならず、交渉には専門的な知識や判断が不可欠です。

再開発問題に知見のある弁護士法人AURAの弁護士に相談していただければ、交渉を有利に進めるお手伝いをすることができます。

立ち退きに要する費用や営業補償は支払われるの?

2つの手段のどちらを選んだとしても、

  • 店舗が立ち退くためにかかる費用
  • 立ち退くことによる営業損失

などについては再開発の施行者が補償することとなっています。これを通損補償といいます。

通損補償の金額は、これもまた協議によって決まります。

再開発の施行者から通損補償額が提案され、すぐに出ていくように言われたとしても、実際に店舗を移転するには到底足りないといったケースも少なくありません。

このような場合、適切な補償額となっていないので、施行者としっかり交渉をする必要があります。

再開発問題に詳しい当事務所の弁護士に相談をしていただければ、こういった交渉のお手伝いもすることができます。

再開発の立ち退き交渉は専門家である弁護士に依頼

開発の施行者は再開発の専門家です。店舗のある地域が再開発の対象となると、これまで見てきたように、再開発の施行者や貸主と交渉をするべき場面が出てきます。弁護士に相談をすれば、専門家同士の交渉に持ち込むことができ、交渉を有利にすすめることができるでしょう。

また、専門家との交渉は、どうしても精神的な負担となります。経営している店舗を移転するかどうかの判断は、重要な経営判断です。弁護士に直接の交渉を依頼することで、経営者の方はご自身の時間を確保することができ、今後についてしっかりと考える余裕が生まれます。

当事務所では、再開発問題に詳しい弁護士が、無料で法律相談を行っております。どうぞお気軽にご相談ください。

料金について

安心の弁護士費用着手金無料でご依頼頂けます

弁護士費用には通常、着手金という成果・結果に関わらず発生する費用があります。しかし、当事務所では再開発の立ち退き料増額に自信があるため、着手金を頂いておりません。ご依頼頂いて増額できた金額から報酬をいただくため、増額分よりも弁護士費用が高くなる心配は一切ありません

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