再開発にはどのような種類があるか

再開発の種類はたくさんあります

一口に再開発といってもさまざまな種類があります。

規模についても、建築物の建て替えにとどまるものから、一定区域の全面に渡って再構成するような大規模なものまでいろいろあります。また、手法についても、民間が任意に行う再開発から、公共団体が施行する市街地再開発事業までたくさんあります。2つの手法に分けることができます。

再開発を大きく分けると

  • 土地区画整理手法
  • 市街地再開発手法

土地区画整理手法とは

土地区画整理事業は、土地を平面的に整理するものです。

この事業の特徴は、対象区域内の宅地の位置を変更する「換地」方式を用いる点です。

雑然とした街並みや道路を整理し、新たに公園などの公共施設を設置し、整った区画のある市街地を作りだすために土地区画整理手法は用いられています。

市街地再開発手法とは

市街地再開発事業は、都市を立体的に整理するものです。

この事業は第一種第二種があります。

第一種市街地再開発事業は、権利変換方式をとっており、第二種市街地再開発事業は、全面買収方式をとっています。

市街地整理手法は、老朽化した木造建造物等が密集する地区で、細分化されている敷地の統合を行い、公共施設を整備し、都市の限りある土地を合理的かつ健全に利用していくために用いられています。

また、近年では国家戦略特区において、世界でも有数のビジネス環境を整備するために、市街地再開発事業が行われます。

市街地再開発事業の基本的な仕組み

市街地再開発事業の基本的な仕組みは、次の3つです

  1.  敷地を共同化し、高度利用することにより、公共施設用地を作りだす。
  2. 従前権利者の権利は、原則として等価で新しい再開発ビルの床に置き換える(権利床
  3. 高度利用で新たに生み出された床(保留床)を処分し、事業費に当てる

市街地再開発事業は、施行者ごとにも異なる規律がかかる

市街地再開発事業の施行者となることができる者は法律でさまざまに定められています。

施行者ごとに、市街地再開発事業の流れや規律が異なっています。

第一種市街地再開発事業の施行者となりうる者は次のとおりです。

第一種市街地再開発事業の施行者
一人又は数人共同の地権者、地権者の同意を得た者(個人施行者)
市街地再開発組合
再開発会社
地方公共団体
独立行政法人都市再生機構
地方住宅供給公社
第二種市街地再開発事業の施行者
再開発会社
地方公共団体
独立行政法人都市再生機構
地方住宅供給公社

市街地再開発組合が施行者となってなされる再開発が最も多くなっています。

再開発の事業制度と手法

再開発の事業手法

都市再開発関連の主な事業制度をご紹介します。地区の状況や経済環境をふまえ適切な選択が求められます。なお要件を満たせば行政からの補助金・負担金や融資制度を活用することができるほか、税制上の優遇措置も講じられています。

第一種市街地再開発事業

都市再開発法が定める手続きに基づき、地権者と行政とのパートナーシップのもと、権利者の生活と財産を守りながら推進する共同建替えです。従前権利者の権利は、権利変換の手法を用いて、等価で新しいビルの床(権利床)または金銭に置き換えられます。高度利用で新たに生み出された床(保留床)は売却し、事業費に充てられます。道路や駅前広場などの公共施設整備を一体的に行う場合も少なくありません。

一般社団法人再開発コーディネーター協会:「市街地再開発事業の流れ」

第二種市街地再開発事業

公共性・緊急性が著しく高い地区において施行される第二種事業においては、管理処分の手法を用いて事業を強力に進めます。施行者は施行地区内の土地・建物等を買収しますが、買収された者が希望すれば、金銭ではなく新しいビルの床を与えることになります。

一般社団法人再開発コーディネーター協会:「市街地再開発事業の流れ」

防災街区整備事業

密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律(密集法)が定める手続きに基づき、防災性の高い建築物と道路などの公共施設を整備する事業です。新しいビルの床を権利変換により取得することが基本ですが、更地への権利変換や更地での処分も可能な事業手法です。

優良建築物等整備事業

市街地環境の向上と良質な市街地住宅の供給を誘導することを目的として、一定の要件を満たす任意の共同建替え等に対し行政が支援を行います。デベロッパーを導入して等価交換方式で推進されることの多い事業です。

マンション建て替え事業

老朽化したマンションの建替えも都市再開発のひとつといえます。マンション建替法に基づいて行う権利変換方式と、デベロッパーが一旦買い取る等価交換方式とがあります。

一般社団法人再開発コーディネーター協会:「マンション建替え支援事業」

任意の都市再開発

従前の権利者が土地建物を民間事業者に譲渡し、完成した建物の新しい床の権利を買戻す「等価交換事業」や、信託銀行に資産活用をまかせて信託配当を受け取る「信託事業」など、任意の事業手法があります。

公的な支援を受けられます
建築規制の緩和
技術的な助言
公的融資制度の利用
道路等の整備費用の負担
調査等の実施に対する補助
税金の優遇措置
補償や土地整備に対する補助
共同施設の整備に対する補助
参考サイト 一般社団法人再開発コーディネーター協会「再開発の支援制度」

所有している不動産が再開発の対象になったらまずは弁護士に相談してみよう

弁護士法人AURA

再開発にはたくさんの種類があり、その種類ごとに法律による規律が異なっています。そのため、施行者側と権利者側で情報の格差が著しくなっています。デベロッパーなどの施行者側は専門的な知識や経験がある一方で、再開発の対象となる権利を有している一般の人々は行われようとしている再開発に適用される規制が一体何なのか把握することすら難しいのが現状です。

また、公共団体ではなく民間企業が施行者となるケースも増えてきており、立退料等でしっかりと交渉をすることの重要性がますます増しています。再開発の対象になってしまったという場合は、なるべく早い段階で専門家である弁護士に相談をすると、専門家同士の交渉に持ち込むことができ、より良い条件で明け渡しを行うことができる可能性が高まります。

弁護士法人AURAでは再開発に詳しい弁護士が、初回無料で相談に応じます。

料金について

安心の弁護士費用着手金無料でご依頼頂けます

弁護士費用には通常、着手金という成果・結果に関わらず発生する費用があります。しかし、当事務所では再開発の立ち退き料増額に自信があるため、着手金を頂いておりません。ご依頼頂いて増額できた金額から報酬をいただくため、増額分よりも弁護士費用が高くなる心配は一切ありません

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再開発エリアに飲食店、小売店などの店舗や事務所がある方、再開発エリアにお住いの方は、無料で弁護士に相談できます。もちろん、相談するだけで依頼しなくても構いません。また依頼された場合でも、着手金は無料です。

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