再開発とは

再開発(市街地再開発事業)とは?

市街地で行われる代表的な再開発が市街地再開発事業です。

市街地再開発事業は、市街地の土地について、高層化し立体的に活用(高度利用)して利便性を図り、都市としての機能を高めることを目的に、建築物や敷地の整備、公共施設の整備を行う事業です。市街地の過密状態や、公共施設不足といった問題を解決するために、今ある市街地を計画的に作り変えて、都市空間や機能、環境をより良くするために行う事業です。都市再開発法に基づいて行われ、その規模は様々です。

例えば、多数の区分所有権で構成されている建物の建て替えや、老朽化した低層の建物が密集している地区などについて、敷地を統合して、建物を取り壊し、高層ビルを建築するような事業です(新しく建築した高層ビルの周囲に、あわせて公園や広場、街路などの公共施設や防災施設も整備されます)。

ビルなど建物
代表例
東京の市街地再開発エリアは、東京都都市整備局のHPで更改されています。
大注目の再開発エリア(2030年まで):中野区、中央区、港区、新宿区、千代田区 この5エリア以外では、板橋周辺地域や江東区の亀戸、江戸川区の小松川・大島地域、そして葛飾区立石周辺地域の再開発は街を一変させる大開発エリアになっています。
その他墨田区、大田区、板橋区などのエリアもこれから値上がりが見込めるとして、再開発が計画されています。

土地や建物に持っている権利はどうなるの?

市街地再開発事業が施行される地区内の土地所有者、土地を借りている方(借地権者)、建物所有者は、今持っている権利がどうなってしまうか気になるでしょう。

店舗など建物
従前の土地や建物を明け渡さなければならなくなります。
従前もっていた権利は、再開発で新しくできるビルなどの建築物の床(権利床)に対する権利に置き換わります。
新しい建築物に権利が置き換わることを希望せず転出される方は、従前の権利に替わって金銭による補償を受けることができます。
民間再開発との違い
都市再開発法という法律に基づいて行われる市街地再開発事業は、法定再開発とも称され、民間事業者が行う(特定の法律に基づかない)再開発(民間再開発)とは全く異なります。
民間再開発の場合、土地所有権がある限り「立ち退きたくない」と言い張れば、強制的な立ち退きは実現できず、また、借地権者や借家権者でも(原則として)借地借家法によって保護されているため、同法に基づく明渡し請求が裁判所で認められない限りは立ち退く必要はありません。


しかしながら、法定再開発の場合、その事業が進行して都市再開発法に基づく明渡し請求がなされた場合には、強制的に立ち退かなければなりません。この点が、民間再開発と根本的に異なります。
 
都市再開発法が、再開発の施工者に対して、このような強力な権限を付与した背景には、法定再開発事業がもつ公共性があります。

公共性のある特定の民間都市開発には、譲渡所得に係る譲渡所得税・住民税の減免制度があります。
https://www.city.sapporo.jp/toshi/saikaihatsu/redevelopment/shikumi/shousai/documents/zukai-tokuteinominkan.pdf

(民間都市再生事業計画認定制度)
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%B0%91%E9%96%93%E9%83%BD%E5%B8%82%E5%86%8D%E7%94%9F%E4%BA%8B%E6%A5%AD%E8%A8%88%E7%94%BB%E8%AA%8D%E5%AE%9A%E5%88%B6%E5%BA%A6

再開発は法律問題です。再開発について不明点があれば、まずは法律の専門家である弁護士に相談をしましょう

再開発は専門性が高いため弁護士でも取り扱った経験は限られる分野です。再開発について詳しい弁護士にまずは相談しましょう。弁護士法人AURAでは、不動産問題に強い弁護士が疑問やお悩みを解決できるよう相談に応じます!

料金について

安心の弁護士費用着手金無料でご依頼頂けます

弁護士費用には通常、着手金という成果・結果に関わらず発生する費用があります。しかし、当事務所では再開発の立ち退き料増額に自信があるため、着手金を頂いておりません。ご依頼頂いて増額できた金額から報酬をいただくため、増額分よりも弁護士費用が高くなる心配は一切ありません

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